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十堰劈山造地十年250亿土地成本消化链调

2018-12-07 02:28:22

十堰劈山造地:十年250亿土地成本消化链调查

如果不挖山,十堰就真变成废城了。十堰市国土资源局一位负责人说。当地政府带着这种理念,从2006年开始劈山造地,预计在其后的两个五年计划整理山地12.5万亩。在计划进行7年之后,却突然因为新型城镇化讨论,引起外界争论。

当地近年土地供应计划显示,85%的供地性质系工矿仓储用地。十堰意在完成东风汽车等总部外迁后的产业复兴。市长张维国对本报说:之所以争议,是因为他们没去过,不了解背景和效果。市委书记周霁也对本报谈到,外界的许多评论,没有考虑土地出让后会带来收益。

本报实地调查显示,十年间的土地整理成本大约在250亿元。这一数据系用当地国土部门官员介绍的山地整理成本的中位数值(约20万元/亩)进行计算。而这些成本若均匀摊销到10年中,即每年新增土地整理成本约25亿元。这一成本如何消化,相关债务可否持续,是十堰完成产业布局前的现实问题。

七年过后,若单从政府对应土地开发的财政实力看,这项计划前景仍然不明。十堰市财政局从2011年开始公布市级土地出让金收入,此后三年预算均未超过20亿元。2006年至2010年则均低于10亿元。若加上县级政府土地出让金收入(依照其出让金分成比例估算),目前还很难与土地开发的成本持平。而政府一般预算收入中,直接注入土地开发的资金亦难带来结构性变化。

但是若以当地确定的基准地价和供地结构看,上述整理成本是否可以覆盖,则取决于今后土地招拍挂市场的行情。与中国其他城市类似,十堰土地一级市场开发计划,也系于当地投融资平台。其中包括十堰市城市基础设施建设投资有限公司(以下称十堰城投)这一市属平台,和约10个县级政府注资的企业。2010年一项数据显示,其占据了全市金融机构贷款余额近40%。但2013年开始后,土地融资、代建回购(BT)等手法正受到中央政策限制。

2012年开始,十堰更大力度推动多种企业直接融资渠道。而土地出让后的产业落地情况,则是十年计划成功与否的关键。此外,在正在进行的湖北省两会上,大体量开发在生态环境方面的遗留问题,也引起一些与会代表委员的关注。

挖山和产业抱负

十堰的冬季,山城雾霾笼罩。市区随处可见违法开山必禁的条幅。女出租司机抱怨,视线极差,早上8点都要打灯防追尾。沿着发展大道走3公里,挖土机轰鸣作业,挖出的土堆,又被吹出山的轮廓。挖山后的南方山村,白茫茫一片,不小心说话,满嘴沙子。

就已过去七年的土地开发计划,十堰市政界也存在多种声音。本报在当地采访了当地财政、发改、招商等多个部门和参与投融资运作的人士,并在湖北省两会中与当地主要党政领导进行交流。

公开资料显示,上一五年计划期间,十堰共整理山地6.5万亩,第十二个五年计划,十堰市计划再开山造地6万亩,按照中部生活,两翼生产大格局,十堰市采用东拓、西进、北扩、中优战略,提升城市空间承载力,城镇化率达到50%。

针对此前有媒体报道的十堰千亿造城15万亩,十堰市委书记周霁接受本报采访时回应:十堰接受社会监督,不是坏事情,另外这个事儿说的不实,这数额(不准确)

而十堰市国土资源局一位副局长的理解是,规划仅仅是规划,我个人认为很难达到。

由于十堰在2005年存量用地已近临界,从近两年新增供应计划看,十年计划应该在正常进行。当地2012年国有建设用地供应总量1475公顷中,工矿仓储用地为1305.7公顷,占比约88.5%。2011年工矿仓储用地也占89.5%工业园区是新增用地上的主要项目。

十堰工业新区管委会一位负责人告诉,万亩工业园是天时地利人和的结果,没有经过林业、国土部门批复程序的即是违法开山,而万亩工业园是有省里批复的。现在市里在查三违,违法开山都是没有经过批准的。

上述国土局副局长也强调,挖山是经过中央以及湖北省批准的。从2007年开始,十堰模式从小打小闹到大面积推山。开山造地的十堰模式,又叫工业梯田、低丘缓坡土地综合开发利用模式。

对于外界热议的生态破坏,该副局长无奈表示,希望媒体多去园区看看。他称,十堰开发以未利用地为主,国家是鼓励开发的。以往不利用山地,则会占用耕地,挖山反而腾出大量耕地。新开发山时,也占用耕地,占15%到16%的比例,现在大概占到13%。低于国家三部委规定的问责底线15%。

十堰市委书记周霁接受采访时也说:生态,我们开小山,留大山,开荒山,留青山,做低丘缓坡的治理。

当地多个政府部门宣称,十堰模式多次获省级和中央级表扬,中央媒体多次报道,重庆、广东等地陆续来考察取经。包括国土资源部徐绍史部长曾用震撼二字描述这些新增土地。

上述国土资源局副局长惋惜称,以往因没有一块儿平地,错时了很多招商的机会,非常遗憾。我们不是造城,是发展工业。十堰山地开发的是由一个点,到一条线,到一个面。

他说,过去的开发种方式比较慢,星星点点,不成规模。为了发展需要,建工业园区,把原来公司在中心城区占用的土地让出来,这还不够就退而进山。

十堰因车而建,因车而兴。上世纪60年代,因备战需要,小山沟开天辟地,建起了湖北二汽,十堰市随后成立。十堰市国土总面积中约92%是山地,素有九山半水半分田之称。2003年,东风集团总部从十堰搬至武汉。

融资急跟进

现在发展什么都需要用地。上述国土局副局长说,十堰模式可以复制,在相同条件的山区。但难的是资金的问题。

相对江汉平原来说,十堰市在开发土地上,要增加诸多成本。据十堰工业新区管委会工作人员介绍,以新区万亩工业园为例,开发每亩地价格在20万到22万左右。从全市的情况来看,国土部门负责人介绍,每亩地22万,也有10多万的。

若当地每年开山10000亩,需要成本接近20亿元。而在财政条块内,土地整理资金一般由土地出让金对应支出。其他公共财政收入一般涉及较少。当地近年财政预算报告也显示,除土地出让金外,其他资金直接用于土地开发的并不多。

上级财政中湖北省为表支持,从2011年起每年拨款6000万,此外还有几千万地方债分解资金。

财政局和国土资源局官员均表示,开山挖地的资金,主要是由十堰市城市基础设施建设投资有限公司融资而来。在2012年4月份的十堰城投债募集说明书摘要显示,时任公司董事长张维国,为当时的常务副市长(现为市长)。常务副董事长、董事分别是现在的市政府副秘书长、市发改委主任、国土资源局局长、财政局局长等。

十堰城投公司一位中层告诉,近些年城投公司还债压力也非常大。公开数据显示,截止到2011年底,十堰市城投公司共向金融机构融资32.85亿元,银行贷款余额22.64亿元,BT融资规模22.04亿元。4年内,市城投公司需支付银行贷款本息和BT项目回购资金38.51亿元。在不新增加融资的前提下,年均还款9.63亿元。

2012年,十堰城投共筹集到位资金总额19.8亿元。另外,2012年城投公司投资的项目有27个,投资总额为16亿元;偿还银行贷款本息6.11亿元,包括利息1.8亿元;支付BT项目回购金4.29亿元,包括利息1.01亿元。

近日十堰市城投发布的资料显示,2013年主要目标是:力争多渠道筹集资金75亿元,其中:银行融资20亿元,二期城投债15亿元,BT融资20亿元,实现土地收入20亿元;收储土地5000亩,整理土地2000亩,出让土地1000亩以上。

就此高价成本,采访十堰市委书记周霁。周否认了这一说法:这个跟一亩地百十万比呢?不谈这个(出让)价格,这肯定是不准确的。

债务链条

政府出让地是赔本的,开发对财政有压力,但政府是长远来看的。一位当地处级官员以东风重卡为例,一年的产值几十个亿。

一位市发改委官员也透露,十堰要发展,招项目,就必须挖山造地,直接结果就是政府债务严重加剧。具体账恐怕只有高层清楚。他表示。

十堰市委书记周霁回应称:这个关注角度很好,是在帮助我们地方一方面规避风险,一方面关注生态。对于具体债务情况,周霁称:这不存在(债务),我们每年有审计报告,可以负地告诉你们。我们鼓励多种(融资渠道)。

到十堰市财政局获悉,十堰城投的债务直接对政府负责,财政局无法提供相关财务报表。2010年开始,国务院多次要求地方财政部门编制地方政府性债务情况表。

发行债务的规模到底有多大,我不清楚。十堰市财政局一位副局长说,地方政府需要通过负债来发展,这块儿十堰跟一些大城市没法比。他表示,全国也都是这个情况,地方财政数据只是部分公开,债务方面没有公开的。

采访十堰市人大财经委以及十堰市城投公司,均未获得相关债务资料。十堰市城投一份汇报材料中,对2012年的债务情况总结称,政府融资临界点正逐步逼近,还本付息高峰期已经到来并逐步扩大,按照目前静态测算,2013年还本付息将达到18亿元,根据新的融资情况,年还本付息将达到20亿元。另外,当地以贷还贷格局没有从根本上打破。

对于湖北省各地方政府的债务情况,湖北省统计局副局长叶青对本报说,这并不在统计局的统计范围内,债务应该不是每年都有的,但是近几十年来,情况不断加剧,引起关注。

叶青建议,十堰市作为老工业城市,工业基础好,应该抓好时机,发展工业。目前很多地方政府已经是越借越多,骑虎难下,只能咬紧牙关,把值钱的东西都拿去抵押,不断加快投资,然后形成规模效应,尽快收回效益。

招商回报堪忧

十堰市于去年8月份成立招商局,招商引资有系列优惠政策,包括土地税收等,全民招商进入新高潮。按照上述国土局副局长的说法,对于工业园区的土地,政府招商引资是贴钱出让的,靠出让土地偿还挖山债务,基本不可能。

他给算了笔账,按照国家规定的标准,出让工业用地每亩不得低于16.8万元,而十堰市在面对大额投资时,土地出让价格一般在5到8万,政府财政补贴近十万,凑齐每亩不低于16.8万。

1月16日,在近十堰市东风征梦工厂不远的一个工地上,一位老工人,站在一个千余平米的大坑边,用正字记录,挖走的每一车土。三四天时间,近20辆挖土机同时施工,大山腰斩成千余平米的深坑。知道什么叫愚公移山吗?十堰就是挖山挖出来的。这位工人说。

据十堰工业新区管委会一位负责人介绍,这就是十堰着名的万亩工业园,在十堰的山地整理项目。据了解,十堰西城区规划面积69000亩(46平方公里),其中十堰工业新区作为核心区域规划面积22500亩(15平方公里),均由万亩荒山劈成。该项目是市委、市政府拓展城市发展空间,打造区域性中心城市示范区的希望之地。

十堰市工业新区管委会相关负责人告诉,举债挖山,通过招商引资,发展地方工业,从长远来看,增加地方税收。对于张湾区的万亩工业园的税收情况,她则表示,因部分企业刚刚办过来,税收还挂在其它区,一时还难以统计。但就目前来看,招商不愁新,A园和B园已经招满,B园今年开始招商。对于招商引资情况,十堰经济开发区招商局一位负责人则表示,招商困难,不愿多谈。

十堰市某部门曾对全市工业园区做过一个调查,一参与调查的负责人透露,工业园区入驻情况很不乐观。符合政策要求的三分之一都不到。他坦承,有些不好的项目也能做,浪费了并不宽裕的土地,然后再开山,而山也是有限的。对于全市工业园区的招商情况,他认为市里比县里稍好。但市里的西城区工业园来说,也很难说是成功的。至少现在从税收上还看不出来,但从签约的协议上来讲,是很好看的,实际差距很大。

还债之路

只要有地,就不怕。十堰市城投一位主任告诉。目前十堰市融资,百分之六十以上是依靠土地储备融资。

去年末,财政部、发改委、央行、银监会联合发布关于制止地方政府违规融资的463号文件,严禁直接或间接吸收公众资金违规集资,并提出不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资。

十堰市发改委官员表示,此举使城投融资渠道变窄,前不久的一次会议上,有官员提出,现在除了融资,还要造血。所谓造血就是成立房地产公司。

十堰城投2013年的一个重要举措即是,在融资渠道变窄的情况下,启动实体经营,结合城中村改造、新区开发、农民集中上楼安置项目,全面铺开以房地产开发为主要内容的实体经营工作,成立相应房地产公司,全面进入土地二级市场开发。

从十堰市经信委获取一份的全市工业运行的材料来看,因今年全国汽车市场进入了微增长时代,商用车产销量下滑,预计2012年全年完成规模以上工业增加值47.5亿元,与年初全市下达的59亿元任务相差11.5亿元。

十堰市某部门一位参与过工业园区调查的负责人分析,举债挖山造地,通过招商发展工业经济的思路是好的,但是工业园区发展的实际情况,却令人堪忧。

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